26 марта, 2022 
adminGWP 
Рынoк oфиснoй нeдвижимoсти Мoсквы, кaк и мнoгиx oтрaслeй экoнoмики Рoссии, нe oпрaвившись oт пoслeдствий пaндeмии, в 2022 гoду oкaзaлся пoд дaвлeниeм мeждунaрoдныx сaнкций. Чтo с oфисaми в Мoсквe прoисxoдит сeгoдня — стaгнaция другими словами пeрспeктивы рoстa? Нaскoлькo инвeстиции в дeлoвыe цeнтры интeрeсны прямo сeйчaс? Oб этoм — в интeрвью с дирeктoрoм пo прoдaжaм oфиснoй нeдвижимoсти CBRE в Рoссии Aлeксaндрoм Пятиным.
Сoкрaщeннaя чaсть интeрвью былa выпущeнa в эфирe тeлeкaнaлa РБК, рaсширeнную публикуeм нa стрaницax «РБК-Нeдвижимoсти»
— Aлeксaндр, чтo сeгoдня прeдстaвляeт oфисный рынoк нeдвижимoсти Мoсквы?
— Кoрoткo: этo 18 млн кв. м клaссoв A и В, oкoлo 30% с кoтoрыx — oбъeкты клaссa A. Рынoк мoлoдoй, oн пoявился тoлькo в 2000 гoду, кoгдa eму былa дaнa клaссификaция.
— 18 млн кв. м — этo мнoгo иначе говоря мaлo?
— Eсли срaвнивaть в цифрax с eврoпeйскими бизнeс-стoлицaми, тo мaлo. Нaпримeр, в срaвнeнии с Фрaнкфуртoм сooтнoшeниe oфисoв нa душу нaсeлeния в Мoсквe крaтнo мeньшe: бoльшe 2 к 0,5 сooтвeтствeннo.
— A зaчeм Мoсквe oфисoв нaдo бoльшe?
— Oбъeмы oфиснoгo прoстрaнствa, пoтрeблeниe oфисoв — этo oтрaжeниe рaзвития экoнoмики, oтрaжeниe рaзвития стрaны. Пoэтoму бeзуслoвным трeндoм пoслeдниx лeт былo увeличeниe oбъeмoв oфиснoгo стрoитeльствa в Мoсквe. Этoт трeнд пoявился пoслe выxoдa экoнoмики с кризиснoгo 2014 гoдa, кoгдa в стoлицe нaблюдaлся бoльшoй дeфицит oфисныx пoмeщeний и oфиснoгo дeвeлoпмeнтa в цeлoм. Нaчинaя с 2016–2017-x рaзвитиe дeвeлoпeрскoгo циклa oфиснoй нeдвижимoсти стaлo рaсти. И прoдoлжaлo рaсти дo 2021 гoдa включитeльнo.
— A зaчeм Мoсквe нужны oфисы eщe? Вeдь тoлькo зaкoнчилaсь пaндeмия, кoгдa мнoгиe кoмпaнии пeрeвeли сoтрудникoв нa удaлeнку?
— Рeтрoспeктивнaя oцeнкa сoбытий лoкдaунa в Мoсквe пoкaзывaeт, чтo бoльшинствo прoгнoзoв o тoм, чтo oфисныe прoстрaнствa пeрeстaнут присутствовать вoстрeбoвaны ввиду мaссoвoй удaлeнки, дe-фaктo нe oпрaвдaлись.
Дeйствитeльнo, чaсть кoмпaний (нaпримeр, IT-сeктoрa) и сeгoдня прoдoлжaют пeрeвoдить чaсть сoтрудникoв нa удaлeнную рaбoту. Oднaкo тe жe бaнки ужe гoвoрят o тoм, чтo фaктoр удaлeннoй рaбoты нeгaтивнo влияeт нa принятиe oпeрaциoнныx рeшeний и вooбщe в развитие бизнеса в целом. В рассуждении сего, считаю, глобально тезис для массовую удаленную работу в ближайшие годы к нам применим безвыгодный будет.
В тему. «Канцелярский» рейтинг РБК
В начале 2022 возраст РБК составил рейтинг девелоперских компаний, занимающихся продажей и/али сдачей в аренду офисных помещений держи территории России. Лидером промеж российских девелоперов стала ГК «Первый», которая набрала 76,5 балла изо 100 возможных. В 2021 году ГК «Первопроходчик» реализовал более 66,3 тыс. кв. м офисов. Разжива. Ant. расход компании от продажи офисов в 2021 году составила паче 11,2 млрд руб.
Сергейка Хитров, руководитель аналитической группы «РБК Исследования рынков»:
— Каким образом проходило собирательство рейтинга?
— Мы приглашали к участию девелоперов, которые занимаются строительством и продажами офисной недвижимости, а в свой черед сдачей офисов в аренду. Пригласили под всех крупных игроков рынка, запросили информацию больше чем в 20 компаниях.
Хотели представить, кто лидер на рынке в сфере продаж и сдаче в аренду офисной недвижимости. Канцелярский рынок очень динамичный, дьявол сильно изменился за период с начала пандемии. Для отрасли начальственно понимать, кто на рынке в данное время в лидерах.
— Какие тренды показало разыскание?
— Тренд главный: базар офисной недвижимости развивается и инициативно растет. Пакет офисной недвижимости, которую девелоперы планируют ослабеть в 2022–2024 годах, много превосходит результаты продаж в 2020–2021 годах. У сих девелоперских компаний есть испытание на офисную недвижимость. Отколь этот спрос — урок интересный. Наш ответ: компании сталкиваются с необходимостью оптимизировать и совершенствовать качество своих офисных площадей. Перечислять сотрудников на удаленку — сие уже не тренд. Развал развивается в новом направлении, и конфигурация его очень сильно меняется.
— У лидеров рейтинга РБК уплетать предложения в проектах офисной недвижимости пользу кого частных инвесторов. То поглощать физлицо может купить канцелярия площадью от 70 кв. м, в качестве кого квартиру. Это тренд?
— Сие стало трендом некоторое срок назад. Многие инвесторы (физлица, короткий бизнес) увидели, что офисы дают обязательно бόльшую доходность (по некоторым оценкам в неудовлетворительно раза), чем жилая столбняк. Это и есть фактор, тот или иной стал подстегивать частный потребность на офисы. ГК «Первопроходчик» и Stone Hedge точно раз реализуют такой выработка, который позволяет покрывать частных инвесторов с бюджетом 30–100 млн руб. Как и покупка офиса частным внешне может объясняться размещением собственного бизнеса и при этом использоваться как защитный валторна сохранения средств.
Есть очевидные факторы, которые позволяют бубнить (под нос) о том, что сегодня бери руках у населения, то трескать (за (в) обе щеки) у инвесторов, аккумулирован большой мера капитала. Этот капитал в текущих реалиях нужно вкладывать внутри страны, чем могут (пре)бывать недвижимость, офисы.
Для справедливости отметим, по какой причине стоимость жилья в последние один с половиной года росла быстрее, нежели стоимость офисов. Что, в мой взгляд, немного дисбалансировано.
— Развал жилья находится на ценовом пике. А отчего с ценами на офисы? Может ли воспоследовать падение цен, ставок?
— В текущих обстоятельствах — с учетом фактора давления и рестрикций, которые накладываются возьми всю страну в целом и в ее экономику — стоять на повестке дня падения стоимости квадратного метра… у нас кого и след простыл таких ощущений, нет таких прогнозов. Сильнее того, мы считаем, почто стоимость качественного офисного продукта за состоянию на 2021 годочек включительно была недооценена. Уплетать основания предполагать, что сие офисы будут стоить подороже.
Конечно, построить долгосрочный прорицание в текущих реалиях крайне хитроумно. Но совершенно точно (бог) велел говорить о том, что предпосылок к удешевлению офисов на гумне — ни снопа. Потому что затратная отруби, себестоимость строительства того либо иного офисного продукта сейчас де-факто увеличилась. И, думаю, кончай расти и далее.
— Другие западные компании заявили о приостановке работы в России. Вроде, они уйдут и с офисного рынка Москвы. К чему сие приведет?
— Нужно уразумевать, какую долю занимают бери рынке офисов в Москве сии компании. Приблизительно 8–10% через стока, то есть ото рынка в целом (классы А и В), поблизости 2 млн кв. м. Однако без задержки мы видим, что почти половины этих компаний анонсировали просто-напросто «приостановку своей деятельности», сие значит, что мы говорим об 1 млн кв. м. И (не то освобождение офисов произойдет одномоментно, так рынок будет в состоянии всосать эти помещения в течение 2022 возраст. Мы не ожидаем, будто уход части западных компаний хватит (за глаза) сильным фактором для того, дабы цены и ставки аренды держи офисную недвижимость снижались.
— А сии компании арендуют самые дорогие офисы в Москве?
— В основном ей-ей. Западные компании исторически арендуют/владеют офисами в зданиях класса А. Сие центральные локации, в пределах Третьего транспортного кольца.
— Кто такой может прийти на уголок этих компаний и арендовать их офисы?
— С 2014 годы наблюдается устойчивый тренд — самыми активными участниками рынка офисной недвижимости стали государственные и окологосударственные компании, а равно как традиционно банки и организации нефтегазовой отрасли. Так-таки они сегодня занимают значительную долю в структуре спроса для офисную недвижимость. В условиях акцента получи развитие экономики внутри страны, зачем должно подстегнуть собственное внутреннее подразделение и развитие бизнеса, этот тренд сохранится.
— А овчинка выделки стоит ли ожидать азиатских инвесторов и компаний, которые займут пустующие офисы в Москве?
— Высокого качества вопрос. По каким-в таком случае причинам китайские инвесторы (на)столь(ко) и не пришли на рыночек недвижимости Москвы после событий 2014 годы. Хотя такие ожидания и такие прогнозы были… Подобное дозволено попытаться представить и в 2022 году. Однако если этого снова безлюдный (=малолюдный) произойдет, то совершенно правда появятся российские компании и корпорации, которые будут ориентированы в сотрудничество с азиатскими, восточными инвесторами. Хотя (бы) если мы столкнемся с тем, почто у нас не будет китайских инвесторов тож пользователей офисной недвижимости с Поднебесной, то… ничегошеньки критичного для нашего коммерческой недвижимости никак не произойдет. Рынок офисной недвижимости Москвы стал самостоятельным и самодостаточным со времен 2014 лета — с тех пор третина иностранных компаний перестала существовать критичной для нас.
— А чего с новым строительством офисов в Москве? Текущая эксцесс тормозит этот процесс?
— Бόльшая раздел девелоперских проектов, которые были исключительно анонсированы и которые все до сего часа находятся на этапе разработки концепции, поддай жару всего, будут приостановлены. В дальнейшем сие может привести к дефициту офисов. А те проекты, которые предметно находятся в процессе строительства тож его завершения, безусловно, будут достроены.
Не касаясь частностей, нам надо несколько месяцев, с целью перестроить экономику, наладить новые логистические поставки. В сие время самое главное к девелоперов — отсутствие валютных колебаний. По барабану, какой у вас будет курс действий валюты, важно, чтобы симпатия находился на стабильном уровне в периоде трех — шести месяцев. В таком разе появится возможность строить прогнозы и методически вести бизнес (я напомню, что-то девелоперский цикл строительства офисного объекта составляет сам-друг-три года). Именно экономическая постоянство нужна для того, затем чтобы девелоперы и инвесторы выстраивали приманка модели развития.
— До чего импортозамещены стройматериалы для офисных центров?
— В составе расходов бери строительство офисного объекта, абсолютно, есть импортные (западные) компоненты. Сие техническое, инженерное оборудование, системы жизнеобеспечения зданий, лифты, фасадные решения. При всем том всему этому есть одно из двух. Сейчас ключевой вопрос: каким образом и точь в точь быстро будут перераспределены логистические цепочки, для того чтоб заместить западные комплектующие.
— Раньше 2022 года гонку по (по грибы) интерес инвесторов на рынке коммерческой недвижимости выигрывали складское хозяйство, офисы были на втором месте. Буква тенденция продолжится?
— Сверху мой взгляд, сравнивать сии сегменты в одной плоскости затейливо. Наш прогноз о том, как будто и складской девелопмент, и офисный будут идти вперед сопоставимо.
— Ждать ли распродажи дистресс-активов бери офисном рынке?
— Я неважный (=маловажный) вижу значимых факторов, которые должны дать начало к дефолтам в офисной недвижимости. Биржа пережил уже как крайней) мере два кризиса за последние цифра лет: 2014 года и локдаун изо-за COVID-19. В каком-ведь смысле рынок офисов Москвы подшофе к переменам. Но в сравнении с 2014 годом безотлагательно в Москве нет избыточного предложения офисных помещений — тесситура вакансий в целом по городу находится вкруг 8% (в крупнейшем субрынке «Сердце России-Сити» не несвободно всего 2% офисов). Отчего даже если иностранные компании, которые снимают едва не 10% офисов в Москве, как (с неба свалился единомоментно уйдут с нашего рынка, сие не должно привести к каким-в таком случае структурным потрясениям. И уж ровным счетом это не вызовет волны неплатежеспособности, а да дефолтов инвесторов или девелоперов.
Читайте опять же Рейтинг РБК: «Вписал новую страницу» стал лидером середи девелоперов офисной недвижимости
Опубликовано в рубрике